공인중개사 기출문제

민법 | 2012년 제23회

41. 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어 복대리인을 선임한 경우에는 본인에 대하여 선임ㆍ감독에 관한 책임이 없다.

 

② 임의대리인이 본인 소유의 미등기부동산의 보존등기를 하기 위해서는 본인에 의한 특별수권이 있어야 한다.

 

③ 대리인이 대리권 소멸 후 복대리인을 선임하여 그로 하여금 대리행위를 하도록 한 경우, 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다.

 

④ 대리권 수여표시에 의한 표현대리가 성립하기 위해서는 본인과 표현대리인 사이에 유효한 기본적 법률관계가 있어야 한다.

 

⑤ 법정대리권을 기본대리권으로 하는 권한을 넘은 표현대리는 성립하지 않는다.

정답 : ③

범주: 1203.민총>법률행위>대리

| 유형 1. 대리관계 |

 

▣ 해설

 

① 임의대리인이 본인의 승낙 또는 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 때에는 본인에게 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 있다.(§제121조①)

 

② 권한을 정하지 아니한 대리인은 ‘보존행위’, ‘대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위’만을 할 수 있다.(§제118조)
미등기부동산의 보존등기는 보존행위이므로 본인에 의한 특별수권이 없더라도 대리인이 할 수 있다.

 

③ 표현대리의 법리는 거래의 안전을 위하여 어떠한 외관적 사실을 야기한 데 원인을 준 자는 그 외관적 사실을 믿음에 정당한 사유가 있다고 인정되는 자에 대하여는 책임이 있다는 일반적인 권리외관 이론에 그 기초를 두고 있는 것인 점에 비추어 볼 때, 대리인이 대리권 소멸 후 직접 상대방과 사이에 대리행위를 하는 경우는 물론 대리인이 대리권 소멸 후 복대리인을 선임하여 복대리인으로 하여금 상대방과 사이에 대리행위를 하도록 한 경우에도 표현대리가 성립할 수 있다. (대법원 97다55317)

 

④ 대리권 수여의 표시에 의한 표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인 법률관계의 성질이나 그 효력의 유무와는 관계없이 어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에 있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를 제3자에게 한 경우에 성립한다. (대법원 2007다23425)

 

⑤ 권한을 넘는 표현대리 규정은 거래의 안전을 도모하여 거래상대방의 이익을 보호하려는 데에 그 취지가 있으므로 법정대리라고 하여 임의대리와는 달리 그 적용이 없다고 할 수 없다. (대법원 97다3828)
따라서, 법정대리권을 기본대리권으로 하는 권한을 넘은 표현대리는 성립한다.

42. 다음 중 의무부담행위가 아닌 것은?

 

① 교환

 

② 임대차

 

③ 재매매예약

 

④ 주택분양계약

 

⑤ 채권양도

정답 : ⑤

범주: 1201.민총>법률행위>총칙

| 유형 4. 법률행위 개념.종류.요건 |

 

▣ 해설

 

법률행위의 분류

(1) 의무부담행위

… 당사자에게 일정한 급부의무를 발생케 하는 법률행위이다.

… 매매계약이나 임대차계약과 같이 채권행위가 그 전형이므로 채권행위라고도 한다.

… 매매라는 채권행위에 의하여 당사자 일방은 재산권이전의무가 있고 대금지급청구권을 가진다.

… 채권행위에 의해서는 물권변동이 발생하지 않으므로 이행이라는 문제가 남는다.

(2) 처분행위

… 권리의 발생•변경•소멸이라는 효과를 일으키는 법률행위이다.

… 소유권이전행위나 전세권설정행위와 같이 물권의 변동을 일으키는 물권행위가 그 전형이지만 물권 외의 권리의 변동을 일으키는 준물권행위(예:채권양도•채무면제)도 있다.

 

①②③④ 교환, 임대차, 재매매예약, 주택분양계약은 의무부담행위에 해당한다.

 

⑤ 채권의 양도라 함은 채권의 귀속주체가 법률행위에 의하여 변경되는 것, 즉 법률행위에 의한 이전을 의미한다. 여기서 ‘법률행위’란 유언 외에는 통상 채권이 양도인에게서 양수인으로 이전하는 것 자체를 내용으로 하는 그들 사이의 합의(‘채권양도계약’)를 가리키고, 이는 이른바 준물권행위 또는 처분행위로서의 성질을 가진다. 그와 달리 채권양도의 의무를 발생시키는 것을 내용으로 하는 계약(‘양도의무계약’)은 채권행위 또는 의무부담행위의 일종으로서, 이는 구체적으로는 채권의 매매나 증여, 채권을 대물변제로 제공하기로 하는 약정, 담보를 위하여 채권을 양도하기로 하는 합의(즉 채권양도담보계약), 채권의 추심을 위임하는 계약, 신탁 등 다양한 형태를 가질 수 있다. 비록 채권양도계약과 양도의무계약은 실제의 거래에서는 한꺼번에 일체로 행하여지는 경우가 적지 않으나, 그 법적 파악에 있어서는 역시 구별되어야 하는 별개의 독립한 행위이다. (대법원 2010다100711)
채권양도는 처분행위이다.

43. 허위표시의 무효로 대항할 수 없는 선의의 제3자에 해당되지 않는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 가장전세권자의 전세권부채권을 가압류한 자

 

② 허위로 체결된 제3자를 위한 계약의 수익자

 

③ 가장양수인으로부터 저당권을 설정받은 자

 

④ 가장양수인으로부터 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료받은 자

 

⑤ 가장행위에 기한 근저당권부채권을 가압류한 자

정답 : ②

범주: 1202.민총>법률행위>의사표시

| 유형 2. 통정허위표시 |

 

▣ 해설

 

① 甲이 통정허위표시에 해당하여 무효인 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계로 생긴 채권(전세권부채권)을 가압류한 사안에서, 가압류 등기를 마칠 당시 전세권설정등기가 말소되지 아니한 상태였고, 전세권갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권명의자가 부동산 일부를 여전히 점유·사용하고 있었던 이상, 甲은 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다. (대법원 2009다35743)

 

② 수익자는 제3자를 위한 계약으로부터 직접 권리를 취득한 자이므로, 그 계약관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자(선의의 제3자)가 아니다. 따라서, 수익자는 선의의 제3자 범위에 속하지 않는다.

 

③ 실제로는 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 후 그 전세권에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 설령 위 전세권설정계약만 놓고 보아 그것이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 이로써 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계를 토대로 별개의 법률원인에 의하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 근저당권자에 대하여는 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다. (대법원 2006다29372)

 

④ 통정 허위표시를 원인으로 한 부동산에 관한 가등기 및 그 가등기에 기한 본등기로 인하여 갑의 소유권이전등기가 말소된 후 다시 그 본등기에 터잡아 을이 부동산을 양수하여 소유권이전등기를 마친 경우, 을이 통정 허위표시자로부터 실질적으로 부동산을 양수하고 또 이를 양수함에 있어 통정 허위표시자 명의의 각 가등기 및 이에 기한 본등기의 원인이 된 각 의사표시가 허위표시임을 알지 못하였다면, 갑은 선의의 제3자인 을에 대하여는 그 각 가등기 및 본등기의 원인이 된 각 허위표시가 무효임을 주장할 수 없고, 따라서 을에 대한 관계에서는 그 각 허위표시가 유효한 것이 되므로 그 각 허위표시를 원인으로 한 각 가등기 및 본등기와 이를 바탕으로 그 후에 이루어진 을 명의의 소유권이전등기도 유효하다는 이유로, 을이 선의라 하더라도 을에 대하여 갑이 그 부동산의 소유권자임을 주장할 수 있다. (대법원 94다12074)

 

⑤ 통정한 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계로 생긴 채권을 가압류한 경우, 그 가압류권자는 허위표시에 기초하여 새로운 법률상 이해관계를 가지게 되므로 제108조 제2항의 제3자에 해당한다. 또한 제108조 제2항의 제3자는 선의이면 족하고 무과실은 요건이 아니다. (대법원 2003다70041)

44. 강박에 의한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 강박에 의해 증여의 의사표시를 하였다고 하여 증여의 내심의 효과의사가 결여된 것이라고 할 수 없다.

 

② 법률행위의 성립과정에 강박이라는 불법적 방법이 사용된 것에 불과한 때에는 반사회질서의 법률행위라고 할 수 없다.

 

③ 제3자의 강박에 의해 의사표시를 한 경우, 상대방이 그 사실을 알았다면 표의자는 자신의 의사표시를 취소할 수 있다.

 

④ 강박에 의해 자유로운 의사결정의 여지가 완전히 박탈되어 그 외형만 있는 법률행위는 무효이다.

 

⑤ 강박행위의 위법성은 어떤 해악의 고지가 거래관념상 그 해악의 고지로써 추구하는 이익 달성을 위한 수단으로 부적당한 경우에는 인정되지 않는다.

정답 : ⑤

범주: 1202.민총>법률행위>의사표시

| 유형 3. 사기ㆍ강박에 의한 의사표시 |

 

▣ 해설

 

① 비진의의사표시에 있어서의 진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말하는 것이지 표의자가 진정으로 마음속에서 바라는 사항을 뜻하는 것은 아니라고 할 것이므로, 비록 재산을 강제로 뺏긴다는 것이 원고의 본심으로 잠재되어 있었다 하여도 원고가 강박에 의하여서나마 증여를 하기로 하고 그에 따른 증여의 의사표시를 한 이상 증여의 내심의 효과의사가 결여된 것이라고 할 수는 없다. (대법원 92다41528)

 

② 단지 법률행위의 성립과정에서 강박이라는 불법적 방법이 사용된데 불과한 때에는 강박에 의한 의사표시의 하자나 의사의 흠결을 이유로 효력을 논의할 수는 있을지언정 반사회질서의 법률행위로서 무효라고 할 수는 없다. (대법원 92다7719)

 

③ 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.(§제110조②)

 

④ 강박에 의한 법률행위가 하자 있는 의사표시로서 취소되는 것에 그치지 않고, 나아가 무효로 되기 위하여는 강박의 정도가 단순한 불법적 해악의 고지로 상대방으로 하여금 공포를 느끼도록 하는 정도가 아니고, 의사표시자로 하여금 의사결정을 스스로 할 수 있는 여지를 완전히 박탈한 상태에서 의사표시가 이루어져 단지 법률행위의 외형만이 만들어진 것에 불과한 정도이어야 한다. (대법원 96다49353)

 

⑤ 강박에 의한 의사표시라고 하려면 상대방이 불법으로 어떤 해악을 고지함으로 말미암아 공포를 느끼고 의사표시를 한 것이어야 하는바, 여기서 어떤 해악을 고지하는 강박행위가 위법하다고 하기 위하여는, 강박행위 당시의 거래관념과 제반 사정에 비추어 해악의 고지로써 추구하는 이익이 정당하지 아니하거나 강박의 수단으로 상대방에게 고지하는 해악의 내용이 법질서에 위배된 경우 또는 어떤 해악의 고지가 거래관념상 그 해악의 고지로써 추구하는 이익의 달성을 위한 수단으로 부적당한 경우 등에 해당하여야 한다. (대법원 99다64049)

45. 협의의 무권대리에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

ㄱ. 상대방이 무권대리인의 동의를 얻어 단독행위를 한 경우, 본인은 이를 추인할 수 있다.

 

ㄴ. 무권대리행위의 추인은 다른 의사표시가 없는 한, 소급효가 인정되지 않는다.

 

ㄷ. 무권대리에 의한 계약의 추인은 그 대리행위로 인한 권리의 승계인에게도 할 수 있다.

 

ㄹ. 무권대리행위는 그 효력이 불확정상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력발생 여부가 결정된다.

 

ㅁ. 무권대리행위의 추인과 추인거절의 의사표시는 무권대리인에게 할 수 없다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄴ, ㄹ

③ ㄴ, ㅁ

④ ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄹ, ㅁ

정답 : ③

범주: 1203.민총>법률행위>대리

| 유형 2. 무권대리 |

 

▣ 해설

 

ㄱ. 단독행위에는 그 행위당시에 상대방이 대리인이라 칭하는 자의 대리권없는 행위에 동의하거나 그 대리권을 다투지 아니한 때에 한하여 전6조의 규정을 준용한다. 대리권없는 자에 대하여 그 동의를 얻어 단독행위를 한 때에도 같다.(§제136조)
대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.(§제130조)
상대방이 무권대리인의 동의를 얻어 단독행위를 한 경우, 본인은 이를 추인할 수 있다.

 

ㄴ. 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다.(§제133조)
무권대리행위의 추인은 소급효가 인정된다.

 

ㄷ. 무권대리행위의 추인에 특별한 방식이 요구되는 것이 아니므로 명시적인 방법만 아니라 묵시적인 방법으로도 할 수 있고, 그 추인은 무권대리인, 무권대리행위의 직접의 상대방 및 그 무권대리행위로 인한 권리 또는 법률 관계의 승계인에 대하여도 할 수 있다. (대법원 80다2314)

 

ㄹ. 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.(§제130조)
본인이 추인하면 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다.(§제133조)
무권대리행위는 그 효력이 불확정상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력발생 여부가 결정된다.

 

ㅁ. 무권대리행위의 추인에 특별한 방식이 요구되는 것이 아니므로 명시적인 방법만 아니라 묵시적인 방법으로도 할 수 있고, 그 추인은 무권대리인, 무권대리행위의 직접의 상대방 및 그 무권대리행위로 인한 권리 또는 법률 관계의 승계인에 대하여도 할 수 있다. (대법원 80다2314)
무권대리행위의 추인과 추인거절의 의사표시는 무권대리인에게도 할 수 있다.
단, 상대방이 아니라 무권대리인에게 추인을 한 경우 상대방이 그 사실을 알지 못한 동안에는 본인은 상대방에게 추인의 효과를 주장하지 못한다.(§제132조)

46. 착오에 의한 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 매수한 토지가 계약체결 당시부터 법령상의 제한으로 인해 매수인이 의도한 목적대로 이용할 수 없게 된 경우, 매수인의 착오는 동기의 착오가 될 수 있다.

 

② 주채무자 소유의 부동산에 가압류 등기가 없다고 믿고 보증하였더라도, 그 가압류가 원인무효로 밝혀졌다면 착오를 이유로 취소할 수 없다.

 

③ 상대방에 의해 유발된 동기의 착오는 동기가 표시되지 않았더라도 중요부분의 착오가 될 수 있다.

 

④ 공인중개사를 통하지 않고 토지거래를 하는 경우, 토지대장 등을 확인하지 않은 매수인은 매매목적물의 동일성에 착오가 있더라도 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다.

 

⑤ 매수인의 중도금 미지급을 이유로 매도인이 적법하게 계약을 해제한 경우, 매수인은 착오를 이유로 계약을 다시 취소할 수는 없다.

정답 : ⑤

범주: 1202.민총>법률행위>의사표시

| 유형 3. 착오로 인한 의사표시 |

 

▣ 해설

 

① 매수인이 토지에 대한 전용허가를 받기 위하여는 관련 법령에 의한 사업계획의 승인을 받는 등의 복잡한 절차를 거쳐야 한다는 사실을 모르고 곧바로 공장을 지을 수 있는 것으로 잘못 알고 있었다고 하여도, 그러한 착오는 동기의 착오에 지나지 않으므로 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다. (대법원 96다31109)

 

② 착오가 법률행위 내용의 중요 부분에 있다고 하기 위하여는 표의자에 의하여 추구된 목적을 고려하여 합리적으로 판단하여 볼 때 표시와 의사의 불일치가 객관적으로 현저하여야 하고, 만일 그 착오로 인하여 표의자가 무슨 경제적인 불이익을 입은 것이 아니라면 이를 법률행위 내용의 중요 부분의 착오라고 할 수 없다. (대법원 2006다41457)
주채무자 소유의 부동산에 가압류 등기가 없다고 믿고 보증하였더라도, 그 가압류가 원인무효로 밝혀졌다면 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있다고 할 수 없으므로 착오를 이유로 취소할 수 없다.

 

③ 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다. (대법원 2000다12259)
동기를 제공한 것이 피고산하의 관계공무원이었고, 그러한 동기의 제공이 없었더라면 이 사건 잔여지에 대한 협의매수요청에 선뜻 응하지 않았을 것이고, 그 동기는 이 사건 협의매매행위의 내용의 중요부분을 이룬다는 이유로 취소할 수 있다. (대법원 90다카27440)
동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 하지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능하다.

 

④ 민법 제109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 ‘중대한 과실’이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말하고, 공인된 중개사나 신뢰성 있는 중개기관을 통하지 않고 개인적으로 토지 거래를 하는 경우, 매매계약 목적물의 특정에 대하여는 스스로의 책임으로 토지대장, 임야도 등의 공적인 자료 기타 공신력 있는 객관적인 자료에 의하여 그 토지가 과연 그가 매수하기 원하는 토지인지를 확인하여야 할 최소한의 주의의무가 있다. 매매계약 체결에 앞서 임야도, 임야대장 등을 확인하거나, 매도인측에 임야도 등을 제시하면서 확인을 구하였더라면 이 사건 임야가 이 사건 소개임야 중의 하나가 아님을 쉽게 알 수 있었음에도 그러한 조치를 전혀 취하지 않아 그와 같은 착오에 빠진 것이므로, 이 사건 매매계약에 있어서 매수인은 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하였다고 봄이 상당하다. (대법원 2009다40356,40363)
매매목적물의 동일성에 관한 착오는 법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오에 해당되지만, 중대한 과실이 있는 매수인은 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다.

 

⑤ 매도인이 매수인의 중도금 지급채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인으로서는 상대방이 한 계약해제의 효과로서 발생하는 손해배상책임을 지거나 매매계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위하여 착오를 이유로 한 취소권을 행사하여 매매계약 전체를 무효로 돌리게 할 수 있다. (대법원 91다11308)

47. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 조건의 성취가 미정인 권리는 일반규정에 의하여 처분할 수 있을 뿐 아니라 담보로 할 수도 있다.

 

② 정지조건부 법률행위에 있어 조건이 성취되면 그 효력은 법률행위시로 소급하여 발생함이 원칙이다.

 

③ 조건이 법률행위 당시 이미 성취된 경우, 그 조건이 정지조건이면 법률행위는 무효가 된다.

 

④ 불법조건이 붙어 있는 법률행위는 그 조건만이 무효가 된다.

 

⑤ 기한이익 상실의 특약은 특별한 사정이 없는 한, 정지조건부 기한이익상실의 특약으로 추정한다.

정답 : ①

범주: 1205.민총>법률행위>조건과기한

| 유형 1. 조건과 기한 |

 

▣ 해설

 

① 조건의 성취가 미정한 권리의무는 일반규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있다.(§제149조)

 

② 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.(§제147조①)
따라서, 효력은 법률행위시로 소급하지 않는 것이 원칙이다.
단, 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.(§제147조③)

 

③ 조건이 법률행위의 당시 이미 성취한 것인 경우에는 그 조건이 정지조건이면 조건없는 법률행위로 하고 해제조건이면 그 법률행위는 무효로 한다.(§제151조②)

 

④ 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 그 법률행위는 무효로 한다.(§제151조①)
따라서, 불법조건이 붙어 있는 법률행위는 법률행위 전체가 무효가 된다.

 

⑤ 기한이익 상실의 특약은 일반적으로 형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정하는 것이 타당하다. (대법원 2002다28340)

48. 다음 중 원칙적으로 소급효가 인정되는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 일부취소

 

② 계약의 해지

 

③ 기한도래의 효력

 

④ 무효행위임을 알고 한 무효행위의 추인

 

⑤ 청구권보전을 위한 가등기에 기한 본등기에 의한 물권변동시기

정답 : ①

범주: 1204.민총>법률행위>무효와취소

| 유형 2. 취소와 추인 |

 

▣ 해설

 

① 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.(§제141조)
전부취소, 일부취소 모두 취소는 소급효가 있다.

 

② 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.(§제548조①)
당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.(§제550조)
계약의 해제는 소급효가 있고, 해지는 소급효는 없고 장래에 대하여 효력이 없어진다.

 

③ 시기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력이 생긴다.(§제152조①)
종기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.(§제152조②)
조건과 기한은 모두 소급효가 없음이 원칙이며 조건은 특약으로 소급효가 인정될 수 있고, 기한은 소급효 인정이 불가능하다.

 

④ 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.(§제139조)
무효행위임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 보므로 소급효가 없다.

 

⑤ 가등기는 본등기 순위보전의 효력만이 있고, 후일 본등기가 마쳐진 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후 순위로 되어 실효될 뿐이고, 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니다. (대법원 80다3117)

49. 甲은 그의 X토지를 내심의 의사와는 달리 乙에게 기부하고, 乙 앞으로 이전등기를 마쳤다. 甲ㆍ乙 사이의 법률관계에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 甲의 의사표시는 무효이므로, 乙이 甲의 진의를 몰랐더라도 X토지의 소유권을 취득할 수 없다.

 

② 甲의 의사표시는 단독행위이므로 비진의표시에 관한 법리가 적용되지 않는다.

 

③ 甲의 진의에 대한 乙의 악의가 증명되어 X토지의 소유권이 甲에게 회복되면, 乙은 甲에게 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

 

④ 乙이 통상인의 주의만 기울였어도 甲의 진의를 알 수 있었다면, 乙은 X토지의 소유권을 취득할 수 없다.

 

⑤ 乙로부터 X토지를 매수하여 이전등기를 경료한 丙이 甲의 진의를 몰랐더라도 X토지의 소유권은 여전히 甲에게 있다.

정답 : ④

범주: 1202.민총>법률행위>의사표시

| 유형 1. 진의 아닌 의사표시 |

 

▣ 해설

 

① 의사표시는 표의자가 진의아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다.(§제107조①)
乙이 甲의 진의를 몰랐다면, 甲의 의사표시는 유효이다.

 

② 진의 아닌 의사표시에 관한 민법 제107조는 계약은 물론 상대방 있는 단독행위에도 적용되나 가족법상의 행위, 주식인수의 청약, 어음행위, 공법행위, 소송행위, 신분행위에는 적용되지 않는다.

 

③ 무효인 법률행위는 그 법률행위가 성립한 당초부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것이므로, 무효인 법률행위에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위나 채무불이행이 있다고 하여도 법률효과의 침해에 따른 손해는 없는 것이므로 그 손해배상을 청구할 수는 없다고 보아야 한다. (대법원 2002다72125)
乙의 악의가 증명되면 무효가 되므로, 무효인 법률행위에 대해서는 손해배상을 청구할 수 없다.

 

④ 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효이므로 乙은 X토지의 소유권을 취득할 수 없다.

 

⑤ 진의 아닌 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.(§제107조②)
진의 아닌 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못하므로, X토지의 소유권은 丙에게 있다.

50. 무효인 법률행위는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 지역권에 저당권을 설정하는 계약

 

② 무허가 음식점의 음식판매행위

 

③ 임대인의 동의 없는 임차인의 전대차계약

 

④ 존속기간이 영구적인 구분지상권 설정계약

 

⑤ 다른 공유자의 동의 없이 자신의 공유지분에 대해 저당권을 설정하는 행위

정답 : ①

범주: 1204.민총>법률행위>무효와취소

| 유형 1. 무효인 법률행위 |

 

▣ 해설

 

① 저당권의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.(§제371조)
저당권은 권리 중에서는 지상권과 전세권에만 설정할 수 있으므로 지역권에 저당권을 설정하면 무효이다.

 

② 무허가음식점 영업행위는 단속규정 위반이지만 음식판매행위는 유효하다.
단속규정 위반은 유효이고, 처벌을 받을 뿐이다.

 

③ 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.(§제629조①)
임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(§제629조②)
민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. (대법원 2009다101275)

 

④ 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(永久)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다. (대법원 99다66410)

 

⑤ 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.(§제263조)
공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.(§제264조)
자신의 공유지분에 대한 저당권 설정에는 다른 공유자의 동의가 필요없다.

51. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.

 

② 요역지는 한 필의 토지 전부여야 하나, 승역지는 한 필의 토지의 일부일 수 있다.

 

③ 지역권자는 지역권에 기한 방해예방청구권을 행사할 수 있다.

 

④ 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다.

 

⑤ 승역지 소유자는 지역권자가 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하더라도 특약이 없는 한, 그 설치비용을 부담할 필요는 없다.

정답 : ⑤

범주: 1215.물권>지역권

| 유형 3. 지역권 |

 

▣ 해설

 

① 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.(§제292조②)

 

② 요역지는 1필의 토지이어야 한다. 승역지는 1필의 토지가 아니고 1필의 토지의 일부이어도 된다.

 

③ 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)의 규정은 지역권에 준용한다.(§제301조)

 

④ 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.(§제295조①)

 

⑤ 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 전항의 경우에 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.(§제300조)

52. 저당권의 성립 및 효력에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 장래의 특정한 채권은 저당권의 피담보채권이 될 수 있다.

 

② 물상대위권 행사를 위한 압류는 그 권리를 행사하는 저당권자에 의해서만 가능하다.

 

③ 저당부동산에 대해 지상권을 취득한 제3자는 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

④ 건물의 증축비용을 투자한 자가 그 대가로 건물에 대한 공유지분이전등기를 경료받은 경우, 저당권이 실행되더라도 매수대금에서 우선상환을 받을 수 없다.

 

⑤ 저당권이 설정된 나대지에 건물이 축조된 경우, 토지와 건물이 일괄경매되더라도 저당권자는 그 건물의 매수대금으로부터 우선변제 받을 수 없다.

정답 : ②

범주: 1218.물권>저당권

| 유형 2. 저당권 |

 

▣ 해설

 

① 장래에 발생할 특정의 조건부 채권을 담보하기 위하여도 저당권을 설정할 수 있으므로 그러한 채권도 근저당권의 피담보채권으로 확정될 수 있다. (대법원 2015다20053)

 

② “저당권자가 물상대위권을 행사하기 위하여서는 저당권 설정자가 지급받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다.”라고 규정한 취지는, 물상대위의 목적이 되는 금전 기타 물건의 특정성을 유지하여 제3자에게 불측의 손해를 입히지 아니하려는 데 있는 것이므로, 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 이미 제3자가 압류하여 그 금전 또는 물건이 특정된 이상 저당권자는 스스로 이를 압류하지 않고서도 물상대위권을 행사할 수 있다. (대법원 96다21058)

 

③ 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.(§제364조)

 

④ 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다. (대법원 2004다36604)

 

⑤ 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.(§제365조)

53. 근저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 채권최고액은 필요적 등기사항이 아니다.

 

② 피담보채권이 확정되기 전에는 당사자의 약정으로 근저당권을 소멸시킬 수 없다.

 

③ 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채권최고액의 변제만으로 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 없다.

 

④ 최선순위 근저당권자가 경매를 신청하여 경매개시결정이 된 경우, 그 근저당권의 피담보채권은 경매신청시에 확정된다.

 

⑤ 피담보채권이 확정되기 전에는 채무원인의 변경에 관하여 후순위권리자의 승낙이 있어야 한다.

정답 : ④

범주: 1218.물권>저당권

| 유형 3. 근저당 |

 

▣ 해설

 

① 등기관은 저당권의 내용이 근저당권인 경우에는 제48조에서 규정한 사항 외에 채권의 최고액, 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지, 민법 제358조 단서의 약정, 존속기간을 기록하여야 한다.(부동산등기법.§제75조②)

 

② 근저당권이라 함은 그 담보할 채권의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 유보하여 설정하는 저당권을 말하고, 이 경우 그 피담보채무가 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 근저당권에 영향을 미치지 아니하므로, 피담보채무는 근저당권설정계약에서 근저당권의 존속기간을 정하거나 근저당권으로 담보되는 기본적인 거래계약에서 결산기를 정한 경우에는 원칙적으로 존속기간이나 결산기가 도래한 때에 확정되지만, 이 경우에도 근저당권에 의하여 담보되는 채권이 전부 소멸하고 채무자가 채권자로부터 새로이 금원을 차용하는 등 거래를 계속할 의사가 없는 경우에는, 그 존속기간 또는 결산기가 경과하기 전이라 하더라도 근저당권설정자는 계약을 해제하고 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 있고, 존속기간이나 결산기의 정함이 없는 때에는 근저당권설정자가 근저당권자를 상대로 언제든지 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다. (대법원 2001다47528)

 

③ 근저당권의 물상보증인은 민법 357조에서 말하는 채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있고 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무가 있는 것이 아니다. (대법원 74다998)

 

④ 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 근저당권의 피담보채무액이 확정되고, 그 이후부터 근저당권은 부종성을 가지게 되어 보통의 저당권과 같은 취급을 받게 된다. (대법원 97다25521)

 

⑤ 채무원인의 변경은 후순위권리자의 권리에 영향을 주지 않으므로 후순위권리자의 승낙을 요하지 않는다.

54. 본권에 기하여 물권적 청구권을 가지는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 가등기담보권자

 

② 유치권자

 

③ 계약명의신탁자

 

④ 무허가건물의 양수인

 

⑤ 부동산 점유취득시효 완성 후 등기하지 아니한 자

정답 : ①②③④⑤ 모두 정답처리

범주: 1211.물권>총칙

| 유형 2. 물권적청구권 |

 

▣ 해설

 

○ 물권적청구권
· 물권적 청구권은 물권의 완전한 실현(사용·수익·처분)이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 물권자가 방해자에게 물권의 완전실현을 청구할 수 있는 권리이다.
· 물권이 침해되었을 때 물권자와 방해자 사이에 계약관계가 존재하지 않고, 또한 자력구제도 금지되므로 물권자일지라도 그 침해를 물리치고 물권 내용을 실현하는 것은 불가능하다. 이때 물권자가 그 침해의 배제를 청구할 수 없다면 물권은 유명무실한 것이 되기 때문에 이를 해결하기 위해 채권적 기능을 부여한 것이 물권적 청구권이다.
· 물권적청구권에는 ‘목적물반환청구권’, ‘목적물방해제거(방해배제)청구권’, ‘목적물방해예방청구권’이 있다.
· 물권적청구권의 실정법적 근거는 먼저 점유권에 기한 물권적청구권(제204조, 제205조, 제206조)과 소유권에 기한 물권적청구권(제213조, 제214조)에 있으며, 소유권에 관한 규정은 유치권을 제외한 다른 제한물권에 준용된다.
· 유치권의 경우 명문규정이 없으며 학설의 대립이 있다. 통설은 유치권은 점유를 요소로 하는 권리이므로 유치권자는 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있으며, 유치권 자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않는다.

 

① 가등기담보권에 대해 저당권과 유사한 효력을 인정하고 있으므로 가등기담보권은 담보물권의 성격을 가진다. 따라서 가등기담보권자는 저당권자와 같이 물권적청구권을 가진다.

 

② 유치권의 경우 명문규정이 없으며 학설의 대립이 있다. 통설은 유치권은 점유를 요소로 하는 권리이므로 유치권자는 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있으며, 유치권 자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않는다.

 

③ 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3취득자가 유효하게 소유권을 취득하고 이로써 명의신탁자가 신탁부동산에 대한 소유권을 상실하였다면, 명의신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 말소등기청구권이나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권도 더 이상 그 존재 자체가 인정되지 않는다. 그 후 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하였다고 하더라도 명의신탁자가 신탁부동산의 소유권을 상실한 사실에는 변함이 없으므로, 여전히 물권적 청구권은 그 존재 자체가 인정되지 않는다. (대법원 2010다89814)

 

④ 미등기 무허가건물의 양수인이라도 소유권이전등기를 마치지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으므로, 미등기 무허가건물의 양수인은 소유권에 기한 방해제거청구를 할 수 없다. (대법원 2016다214483, 214490)

 

⑤ 시효취득자는 토지소유자에 대하여 취득시효에 의한 물권변동을 주장하여 취득시효가 완성된 부분에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 이에 기하여 등기를 함으로써 비로소 권리취득의 효력이 발생할 뿐이어서, 시효취득이 완성되었으나 아직 소유권이전등기를 경료하기 전의 시효취득자에게는 취득시효완성 그 자체의 효과로서 토지소유자가 그 토지 위에 설치한 담장의 철거를 구하는 등의 물권적 청구권이 발생하지 않는다. 그러나 취득시효가 완성된 점유자는 점유권에 기하여 등기부상의 명의인을 상대로 점유방해의 배제를 청구할 수 있다. (대법원 2004다23899)

55. 부동산 물권변동과 공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 명인방법으로 공시되는 물권변동은 소유권의 이전 또는 유보에 한한다.

 

② 해제조건부 법률행위에 기해 소유권이전등기가 경료되었더라도 그 조건이 성취되면 소유권은 원래의 소유자에게 복귀한다.

 

③ 등기부취득시효가 완성된 이후에는 등기원인의 실효를 주장하여 등기명의자의 소유권취득을 부인할 수 없다.

 

④ 미등기건물의 원시취득자와 그 승계취득자의 합의에 의해 직접 승계취득자 명의로 한 소유권보존등기는 유효하다.

 

⑤ 점유취득시효완성 후 이전등기 전에 원소유자가 해당 부동산에 관하여 근저당권을 설정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 취득시효완성자는 소유권이전등기를 경료함으로써 담보권 제한이 없는 소유권을 취득한다.

정답 : ⑤

범주: 1211.물권>총칙

| 유형 3. 물권변동 |

 

▣ 해설

 

① 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리의 과실 등에 관한 물권변동에 있어서 관습법 또는 판례법에 의하여 인정되어 있는 특수한 공시방법이다. 예컨대, 집단 또는 개개의 수목은 목찰을 세우거나 수피에 성명을 묵서(墨書)하면 독립의 부동산으로 취급을 받고, 전답에 있는 추수 전의 벼도 집단적으로 명인방법을 해두면 토지와 분리하여 거래의 대상이 된다. 그러나 명인방법은 공시방법으로서는 등기와 같이 완전한 것이 못되므로 소유권의 이전 또는 보유(예컨대, 토지만을 팔고 산림은 보유하는 것)의 경우에만 이용할 수 있고, 저당권 등의 설정은 불가능하다. (출처:국세법령정보시스템)

 

② 해제조건부증여로 인한 부동산소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그 해제조건이 성취되면 그 소유권은 증여자에게 복귀한다. (대법원 92다5584)

 

③ 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는 것이므로, 등기부취득시효가 완성된 후에 그 부동산에 관한 점유자 명의의 등기가 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도, 그 점유자는 등기부취득시효의 완성에 의하여 취득한 소유권을 상실하는 것은 아니다. (대법원 98다20110)

 

④ 미등기건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권보존등기를 한 다음 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 그 주차장에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다. (대법원 94다44675)

 

⑤ 원소유자가 취득시효의 완성 이후 그 등기가 있기 전에 그 토지를 제3자에게 처분하거나 제한물권의 설정, 토지의 현상 변경 등 소유자로서의 권리를 행사하였다 하여 시효취득자에 대한 관계에서 불법행위가 성립하는 것이 아니다. 이 경우 시효취득자로서는 원소유자의 적법한 권리행사로 인한 현상의 변경이나 제한물권의 설정 등이 이루어진 그 토지의 사실상 혹은 법률상 현상 그대로의 상태에서 등기에 의하여 그 소유권을 취득하게 된다. (대법원 2005다75910)
따라서, 점유취득시효완성 후 이전등기 전에 원소유자가 해당 부동산에 관하여 근저당권을 설정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 취득시효완성자는 소유권이전등기를 경료함으로써 담보권 제한이 있는 소유권을 취득한다.

56. 부동산에의 부합에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 건물 임차인이 권원에 기하여 증축한 부분에 구조상ㆍ이용상 독립성이 없더라도 임대차종료시 임차인은 증축부분의 소유권을 주장할 수 있다.

 

② 위의 ①에서와 같이 독립성이 없더라도, 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.

 

③ 저당권설정 이후에 부합한 물건에 대하여 저당권의 효력이 미칠 수 없음을 약정할 수 있다.

 

④ 자연적인 원인에 의한 부합이 인정되는 경우는 없다.

 

⑤ 시가 1억원 상당의 부동산에 시가 2억원 상당의 동산이 부합하면, 특약이 없는 한 동산의 소유자가 그 부동산의 소유권을 취득한다.

정답 : ③

범주: 1213.물권>소유권

| 유형 3. 부합 |

 

▣ 해설

 

① 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합으로 인하여 기존 건물의 구성 부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없으나, 증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다. (대법원 99다14518)
건물임차인이 권원에 기하여 증축한 부분은 구조상ㆍ이용상 독립성이 있을 경우에만 임차인의 소유에 속한다.

 

② 건물자체의 수선 내지 증·개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물 매수청구권의 대상이 될 수 없다. (대법원 80다589)
독립성이 없으면 부속물이 아니라 건물의 구성부분이므로 부속물매수청구권을 행사할 수 없다. 독립성이 없으면 비용상환청구(필요비·유익비상환청구)의 문제가 된다.

 

③ 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.(§제358조)
따라서, 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지 않도록 약정할 수 있다.

 

④ 부합이란 분리 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손케 하는 경우도 포함하고, 부합의 원인은 인공적인 경우도 포함하나, 부동산에 부합한 물건이 타인이 적법한 권원에 의하여 부속한 것인 때에는 제256조 단서에 따라 그 물건의 소유권은 그 타인의 소유에 귀속되는 것이다. 다만 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성 부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다. (대법원 2009다76546)
부합의 원인은 인공적이거나 자연적이거나를 불문하고 인정된다.

 

⑤ 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.(§제256조)
타인소유의 낡은 건물을 권원없이 대폭적으로 수리, 증축함에 있어 증·개축부분이 원래의 건물에 부가되어 불가분적 관계에 있는 경우, 양자사이에 동일성이 유지되는 한 경제적 가치의 비중여하를 불문하고 종전소유자는 여전히 전체건물의 소유권을 보유한다. (수원지법 86가단2548)
경제적 가치의 비중여하를 불문하고 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.

57. 점유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 선의의 점유자가 얻은 건물 사용이익은 과실(果實)에 준하여 취급한다.

 

② 건물 소유의 목적으로 타인의 토지를 임차한 자의 토지 점유는 타주점유이다.

 

③ 점유물이 멸실ㆍ훼손된 경우, 선의의 타주점유자는 현존이익의 한도 내에서 배상책임을 진다.

 

④ 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소하면 소제기 시부터 악의의 점유자로 본다.

 

⑤ 공사대금 지급을 위해 부동산 양도담보설정의 취지로 분양계약을 체결한 경우, 수분양자는 목적 부동산을 간접점유한다.

정답 : ③

범주: 1212.물권>점유권

| 유형 1. 점유.점유권 |

 

▣ 해설

 

① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정(§제201조①)하고 있는바, 건물을 사용함으로써 얻는 이득은 그 건물의 과실에 준하는 것이므로, 선의의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용하고 이로 말미암아 그에게 손해를 입혔다고 하더라도 그 점유·사용으로 인한 이득을 반환할 의무는 없다. (대법원 95다44290)

 

② 자주점유에 있어서 소유의 의사라 함은 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 말하는 것이므로 지상권, 전세권, 임차권 등과 같은 전형적인 타주점유의 권원에 의한 점유가 아니라도 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정이 증명되었을 때에는 자주점유의 추정은 번복된다. (대법원 93다50505)
따라서, 지상권, 전세권, 임차권 등과 같은 전형적인 타주점유의 권원에 의한 점유는 타주점유이다.

 

③ 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.(§제202조)
따라서, 소유의 의사 없는 선의의 타주점유자는 손해의 전부를 배상하여야 한다.

 

④ 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.(§제197조)

 

⑤ 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.(§제194조)

58. 토지거래허가구역 밖에 있는 토지에 대하여 최초 매도인 甲과 중간 매수인 乙, 乙과 최종 매수인 丙 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다.

 

② 甲ㆍ乙 사이의 계약이 행위무능력을 이유로 적법하게 취소된 경우, 甲은 丙 앞으로 경료된 중간생략등기의 말소를 청구할 수 있다.

 

③ 甲은 乙의 매매대금 미지급을 이유로 丙 명의로의 소유권이전등기의무 이행을 거절할 수 있다.

 

④ 甲과 乙, 乙과 丙이 중간등기 생략의 합의를 순차적으로 한 경우, 丙은 甲의 동의가 없더라도 甲을 상대로 중간생략등기청구를 할 수 있다.

 

⑤ 중간생략등기의 합의 후 甲ㆍ乙 사이의 매매계약이 합의해제된 경우, 甲은 丙 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다.

정답 : ④

범주: 1211.물권>총칙

| 유형 4. 부동산등기 |

 

▣ 해설

 

① 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다. (대법원 91다18316)

 

② 행위무능력을 이유로 하는 취소는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있으므로, 丙에 대해 중간생략등기의 말소를 청구할 수 있다.
이미 경료된 중간생략등기는 실체적 권리관계에 부합하기 때문에 유효하지만, 계약이 행위무능력을 이유로 적법하게 취소된 경우 최초 매도인은 최종 매수인 앞으로 경료된 중간생략등기의 말소를 청구할 수 있다.

 

③ 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다. 소유권이전등기를 경료해 줄 의무의 이행과 동시에 매매대금의 지급을 구하는 내용의 동시이행의 항변권을 보유하고 있다고 보아야 할 것이므로 최초 매도인은 매매대금이 지급되지 아니하였음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다. (대법원 2003다66431)

 

④ 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다. (대법원 93다47738)
따라서 최종 양수인 丙이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인 甲에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 甲과 丙 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있어야 한다.

 

⑤ 합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다. (대법원 95다16011)
매매계약이 합의해제로 무효가 되었으므로 최초 매도인 甲의 소유권이전등기의무는 소멸한다.

59. 등기의 추정력에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 원인 없이 부적법 말소된 등기에는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않는다.

 

② 등기부상 물권변동의 당사자 사이에는 등기추정력이 원용될 수 없다.

 

③ 등기된 부동산에 관하여도 점유의 추정력이 인정된다.

 

④ 건물 소유권보존등기의 명의자가 이를 신축한 것이 아니라도 그 등기의 권리추정력은 인정된다.

 

⑤ 전 소유자의 사망 이후에 「부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의한 소유권이전등기가 경료되면 그 등기의 추정력은 깨진다.

정답 : ①

범주: 1211.물권>총칙

| 유형 4. 부동산등기 |

 

▣ 해설

 

① 등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건은 아니어서 등기가 원인 없이 말소된 경우에는 그 물권의 효력에 아무런 영향이 없고, 그 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되므로 원인 없이 말소된 등기의 효력을 다투는 쪽에서 그 무효 사유를 주장·입증하여야 한다. (대법원 95다39526)
등기가 원인 없이 말소된 경우에도 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되므로 권리소멸의 추정력이 인정되지 않는다.

 

② 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우에는 그 등기명의자는 제3자에 대해서 뿐만 아니라 그 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. (대법원 81다791)

 

③ 점유자의 권리추정의 규정(제200조)은 특별한 사정이 없는 한 부동산 물권에 대하여는 적용되지 아니하고 다만 그 등기에 대하여서만 추정력이 부여된다. (대법원 81다780)
점유의 추정력은 동산에만 인정되고 부동산의 경우 등기의 추정력이 인정된다.

 

④ 신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것이므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 이를 신축한 것이 아니라면 그 등기의 권리 추정력은 깨어지고, 등기 명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 입증하여야 한다. (대법원 95다30734)

 

⑤ 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 경료된 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고 위 법 소정의 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라거나 그밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증이 없는 한 위 등기의 추정력이 번복되지 않는다. (대법원 91다2236)

60. 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다.

 

② 전세권이 침해된 경우, 전세권자는 점유보호청구권을 행사할 수 있다.

 

③ 전세권 양도금지특약은 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

 

④ 전세권을 목적으로 한 저당권은 전세권 존속기간이 만료되더라도 그 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 있다.

 

⑤ 타인의 토지 위에 건물을 신축한 자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권에도 그 효력이 미친다.

정답 : ④

범주: 1216.물권>전세권

| 유형 4. 전세권 |

 

▣ 해설

 

① 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.(§제306조)
전전세권은 원전세권의 범위 내에서 유효하다.

 

② 전세권은 점유를 수반하는 권리이므로 전세권자는 그의 점유가 침해당한 때에는 점유보호청구권을 행사할 수 있다.

 

③ 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.(§제306조)
등기는 부동산의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권,임차권의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.(부동산등기법.§제3조)
전세권 양도금지특약(제306조 단서)은 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

 

④ 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더 이상 저당권을 주장할 수 없다. (대법원 98다31301)

 

⑤ 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.(§제304조①)

61. 부동산의 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 시효취득을 주장하는 점유자는 자주점유를 증명할 책임이 있다.

 

② 시효진행 중에 목적부동산이 전전양도된 후 시효가 완성된 경우, 시효완성자는 최종등기명의자에 대해 이전등기를 청구할 수 있다.

 

③ 취득시효가 완성된 점유자는 토지 소유자가 시효완성 후 당해 토지에 무단으로 담장 등을 설치하더라도 그 철거를 청구할 수 없다.

 

④ 시효기간 만료 후 명의수탁자로부터 적법하게 이전등기받은 명의신탁자는 시효완성자에게 대항할 수 없다.

 

⑤ 시효완성으로 이전등기를 경료받은 자가 취득시효기간 중에 체결한 임대차에서 발생한 임료는 원소유자에게 귀속한다.

정답 : ②

범주: 1213.물권>소유권

| 유형 1. 점유취득시효 |

 

▣ 해설

 

① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.(§제197조①)
자주점유란 소유의 의사를 가지고 하는 점유이고, 타주점유는 소유의 의사가 없는 점유이다. 점유자는 자주점유로 추정하므로, 자주점유임을 증명할 필요가 없다.

 

② 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된다고 하더라도 그 사유만으로는 점유자의 종래의 사실상태의 계속을 파괴한 것이라고 볼 수 없어 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로, 새로운 소유명의자는 취득시효 완성 당시 권리의무 변동의 당사자로서 취득시효 완성으로 인한 불이익을 받게 된다 할 것이어서 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있다. (대법원 2007다15172,15189)
취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된 경우, 시효완성자는 취득시효 완성 당시 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있으므로 이전등기를 청구할 수 있다.

 

③ 취득시효가 완성된 점유자는 점유권에 기하여 등기부상의 명의인을 상대로 점유방해의 배제를 청구할 수 있으므로, 시효취득자는 점유권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 토지소유자를 상대로 담장 등의 철거를 청구할 수 있다. (대법원 2004다23899)

 

④ 명의신탁된 부동산에 대하여 점유취득시효가 완성된 후 시효취득자가 그 소유권이전등기를 경료하기 전에 명의신탁이 해지되어 그 등기명의가 명의수탁자로부터 명의신탁자에게로 이전된 경우에는 명의신탁의 취지에 따라 대외적 관계에서는 등기명의자만이 소유권자로 취급되고 시효완성 당시 시효취득자에게 져야 할 등기의무도 명의수탁자에게만 있을 뿐이므로, 그 명의신탁자는 취득시효 완성 후에 소유권을 취득한 자에 해당하여 그에 대하여 취득시효를 주장할 수 없다. (대법원 2000다8861)

 

⑤ 점유취득시효 규정(제245조,제246조)에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다.(§제247조)
점유취득시효에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급하므로 취득시효기간 중에 체결한 임대차에서 발생한 임료는 시효취득자에게 귀속한다.

62. 지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 지상권설정의 목적이 된 건물이 전부 멸실하면 지상권은 소멸한다.

 

② 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

 

③ 환매특약의 등기가 경료된 나대지의 소유자가 그 지상에 건물을 신축한 후, 환매권이 행사되면 관습상의 법정지상권은 성립할 수 없다.

 

④ 법원이 결정한 지료의 지급을 2년분 이상 지체한 경우, 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

⑤ 저당권이 설정된 나대지의 담보가치하락을 막기 위해 저당권자 명의의 지상권이 설정된 경우, 피담보채권이 변제되어 저당권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.

정답 : ①

범주: 1214.물권>지상권

| 유형 1. 지상권 |

 

▣ 해설

 

① 입목에 대한 벌채권의 확보를 위하여 지상권을 설정하였다 할지라도 지상권에는 부종성이 인정되지 아니하므로 벌채권이 소멸하였다 하더라도 지상권마저 소멸하는 것은 아니고, 지상권은 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로서 양도될 수 있으며 그 양도성은 민법 제282조제289조에 의하여 절대적으로 보장되고 있으므로 소유자의 의사에 반하여도 자유롭게 타인에게 양도할 수 있다. (대법원 90다15716)
지상권은 부종성이 없으므로 지상권설정의 목적이 된 건물이 전부 멸실되더라도 지상권은 소멸하지 않는다.

② 관습상 지상권은 관습법에 의한 물권의 취득으로 이를 취득한 당시의 토지소유자나 그 토지소유권을 전득한 제3자에게 대하여는 등기 없이도 위 지상권을 주장할 수 있다. 다만 관습상 지상권자가 이를 등기하지 아니하면 그 지상권을 처분할 수 없을 뿐이다. (대법원 70다2576)
따라서, 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

③ 나대지상에 환매특약의 등기가 마쳐진 상태에서 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였다면, 대지소유자는 그 신축 당시부터 환매권 행사에 따라 환매권자에게 환매특약 등기 당시의 권리관계 그대로의 토지 소유권을 이전하여 줄 잠재적 의무를 부담한다고 볼 수 있으므로, 통상의 대지소유자로서는 그 건물이 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것임을 예상하면서도 그 건물을 건축하였다고 볼 수 있고, 환매권자가 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매특약의 등기 후에 마쳐진 제3자의 근저당권 등 이미 유효하게 성립한 제한물권조차 소멸하므로, 특별한 사정이 없는 한 환매권의 행사에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 애초부터 생기지 않는다. (대법원 2010두16431)

 

④ 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.(§제287조)

 

⑤ 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다. (대법원 2011다6342)

63. 민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 물상대위가 인정되지 않는다.

 

② 유치권의 성립을 배제하는 특약은 유효하다.

 

③ 유치권은 채무자 이외의 제3자 소유물에도 성립할 수 있다.

 

④ 채무자가 유치물을 직접 점유하고 있는 경우, 채권자는 자신의 간접점유를 이유로 유치권을 행사할 수 없다.

 

⑤ 건축자재를 매도한 자는 그 자재로 건축된 건물에 대해 자신의 대금채권을 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수 있다.

정답 : ⑤

범주: 1217.물권>유치권

| 유형 1. 유치권 |

 

▣ 해설

 

① 질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있다. 이 경우에는 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다.(§제342조)
제342조(물상대위)의 규정은 저당권에 준용한다.(§제370조)
물상대위란 담보물권의 목적물의 가치가 다른 형태로 바뀌는 경우에 담보권자가 이에 대하여 우선변제권을 행사하는 것을 말한다.
담보물권 중 목적물의 교환가치의 취득을 목적으로 하는 질권과 저당권에는 물상대위가 인정되지만, 유치권은 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제함을 목적으로 할 뿐, 교환가치 취득을 목적으로 하지 않으므로 물상대위가 인정되지 않는다.

 

② 제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙이다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다. 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. (대법원 2016다234043)

 

③ 유치권은 물권으로 구성되어 있어, 유치권의 목적은 채무자의 소유에 한하지 않고 타인 소유의 물건에도 인정된다.

 

④ 유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다. (대법원 2007다27236)

 

⑤ 甲이 건물 신축공사 수급인인 乙 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없으므로 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 될 수 없다. (대법원 2011다96208)

64. 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 유치권자가 제3자와의 점유매개관계에 의해 유치물을 간접점유하는 경우, 유치권은 소멸하지 않는다.

 

② 유치권자는 매수인(경락인)에 대해서도 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.

 

③ 유치권을 행사하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 진행하지 않는다.

 

④ 유치권자는 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 이를 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권변제에 충당할 수 없다.

 

⑤ 유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 이를 사용하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치권소멸을 청구할 수 있다.

정답 : ①

범주: 1217.물권>유치권

| 유형 1. 유치권 |

 

▣ 해설

 

① 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. (대법원 2019다205329)

 

② 민사소송법은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. (대법원 95다8713)

 

③ 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.(§제326조)
유치권의 행사는 피담보채권의 행사가 아니므로 피담보채권의 소멸시효는 유치권을 행사하는 동안에도 계속 진행된다.

 

④ 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.(§제323조①)

 

⑤ 민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다. (대법원 2009다40684)

65. 甲은 건물소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차하여 Y건물을 신축하고 보존등기를 마쳤다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 임대차기간이 만료하였으나 乙이 계약갱신을 원하지 않는 경우, 甲은 상당한 가액으로 건물매수를 청구할 수 있다.

 

② 甲이 2기의 차임액을 연체하여 乙이 임대차계약을 해지한 경우, 甲은 乙에게 건물매수를 청구할 수 없다.

 

③ 甲의 건물매수청구가 적법한 경우, 乙의 대금지급이 있기까지는 건물부지의 임료 상당액을 반환할 필요는 없다.

 

④ 甲이 Y건물에 설정한 저당권이 실행되어 丙이 그 소유권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲의 토지임차권은 丙에게 이전된다.

 

⑤ 甲이 乙의 동의 없이 토지임차권과 Y건물을 丙에게 양도한 경우, 원칙적으로 丙은 乙에게 임차권 취득으로써 대항할 수 없다.

정답 : ③

범주: 1224.채권>계약>임대차

| 유형 1. 임차인의 청구권 |

 

▣ 해설

 

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다.(§제643조)
따라서, 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우, 임차인은 계약의 갱신을 청구한 후 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에 건물의 매수를 청구할 수 있다.

 

② 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(§제640조)
임대차 계약에 준용되는 제283조 지상권자의 매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하였을 때, 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였을 경우, 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 때 비로소 매수청구권을 행사할 수 있는 법리라 할것이므로, 임대차의 경우에 있어서도 임차인의 채무불이행 등 사유로 인하여 임대차 계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이 발생할 여지없고 따라서 임차인에게 매수청구권을 발생할 수 없다. (대법원 72다2013)

 

③ 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임차인이 그 지상 건물 등에 대하여 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 토지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상 건물 등의 인도를 거부할 수 있지만, 지상 건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액을 반환하여야 할 의무가 있다. (대법원 95다15728)

 

④ 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. (대법원 92다24950)

 

⑤ 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.(§제629조)
따라서 임대인 乙의 동의 없이 임차권을 양수한 丙은 임대인 乙에게 대항할 수 없다.

66. 임대인 甲은 임차인 乙에게 임대차기간의 만료와 동시에 임대주택의 명도를 요구하고 있다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 甲이 보증금채무를 이행제공하지 않는 한, 乙은 주택의 명도를 거절할 수 있다.

 

② 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하는 경우, 甲은 乙에게 불법점유를 이유로 손해배상책임을 물을 수 없다.

 

③ 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하더라도 그로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 甲에게 반환하여야 한다.

 

④ 甲이 보증금채무를 이행제공하였음에도 乙이 주택을 명도하지 않은 경우, 甲이 그 후 보증금채무의 이행제공 없이 명도청구를 하더라도 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

 

⑤ 乙이 甲에게 변제기가 도래한 대여금 채무를 지고 있다면, 乙은 甲에 대한 보증금채권을 자동채권으로 하여 甲의 乙에 대한 대여금채권과 상계할 수 있다.

정답 : ⑤

범주: 1224.채권>계약>임대차

| 유형 1. 임차인의 청구권 |

 

▣ 해설

 

①②③ 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다. (대법원 87다카2114)

 

④ 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니다. (대법원 98다13754)
甲이 보증금을 지급한 상태가 아니므로 명도청구를 하더라도 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

 

⑤ 동시이행의 항변권의 대항을 받는 채권을 자동채권으로 하여 상대방의 채권과의 상계를 허용하면 상계자 일방의 의사표시에 의하여 상대방의 항변권 행사의 기회를 상실시키는 결과가 되어서 그러한 상계는 허용될 수 없는 것이 원칙이다. (대법원 2010다11323)

67. 甲은 乙로부터 X토지를 매수하여 상가용 건물을 신축할 계획이었으나, 법령상의 제한으로 그 건물을 신축할 수 없게 되었다. 또한 토지의 오염으로 통상적인 사용도 기대할 수 없었다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 토지에 대한 법령상의 제한으로 건물신축이 불가능하면 이는 매매목적물의 하자에 해당한다.

 

② X토지에 하자가 존재하는지의 여부는 언제나 목적물의 인도시를 기준으로 판단하여야 한다.

 

③ 甲이 토지가 오염되어 있다는 사실을 계약체결시에 알고 있었더라도 乙에게 하자담보책임을 물을 수 있다.

 

④ 甲이 토지의 오염으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없더라도 계약을 해제할 수 없다.

 

⑤ 甲은 토지의 오염사실을 안 날로부터 1년 내에는 언제든지 乙에 대하여 담보책임에 기한 손해배상을 청구할 수 있다.

정답 : ①

범주: 1222.채권>계약>매매

| 유형 2. 매도인의담보책임 |

 

▣ 해설

 

①② 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다. (대법원 98다18506)

 

③④ 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.(§제580조①)

 

⑤ 매매의 목적물에 대한 매도인의 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.(§제582조)

68. 다음 중 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 있는 것은?

 

① 수량을 지정한 토지매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우

 

② 토지에 대한 매매계약체결 전에 이미 그 토지 전부가 공용수용된 경우

 

③ 가옥 매매계약 체결 후, 제3자의 방화로 그 가옥이 전소한 경우

 

④ 유명화가의 그림에 대해 임대차계약을 체결한 후, 임대인의 과실로 그 그림이 파손된 경우

 

⑤ 저당권이 설정된 토지를 매수하여 이전등기를 마쳤으나, 후에 저당권이 실행되어 소유권을 잃게 된 경우

정답 : ②

범주: 1221.채권>계약>총칙

| 유형 1. 계약성립 |

 

▣ 해설

 

① 부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당하는 경우 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다. (대법원 99다47396)
계약체결상의 과실책임은 원시적 전부불능일 때 성립하므로 원시적 수량부족인 경우에는 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 없고 담보책임이 문제 된다.

 

② 목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다.(§제535조①)
토지에 대한 매매계약체결 전에 이미 그 토지 전부가 공용수용된 경우라면 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 것이므로 원시적 전부불능에 해당되어 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 있다.

 

③④ 계약체결상의 과실책임은 원시적 전부불능일 때 성립하므로, 후발적 불능인 경우는 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 없다. 후발적 불능에 대해서는 채권자 위험부담이 문제 된다.

 

⑤ 계약체결 후에 저당권이 실행되어 소유권을 잃게 된 경우이므로 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 없고 담보책임이 문제 된다.

69. 甲은 그의 X가옥을 乙에게 1억원에 매도하면서 계약체결일에 계약금 1천만원을 받았고, 잔금 9천만원은 그로부터 1개월 후에 지급받기로 하였다. 그리고 甲의 귀책사유로 위 매매계약이 해제되면 甲이 乙에게 1천만원의 위약금을 지급해야 한다는 약정도 함께 하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 계약금 1천만원을 지급하기로 하는 甲ㆍ乙 사이의 약정은 매매계약에 종된 요물계약이다.

 

② 甲과 乙이 이행행위에 착수하기 전에 乙은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

 

③ 乙이 잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위해 甲에게 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것만으로는 이행의 착수라고 볼 수 없다.

 

④ 이행행위 착수 전에 乙이 해약금 해제를 한 경우, 乙은 해제에 따른 손해배상청구권을 행사할 수 없다.

 

⑤ 乙의 귀책사유로 인해 매매계약이 해제되더라도 乙의 위약금지급의무는 인정되지 않는다.

정답 : ③

범주: 1222.채권>계약>매매

| 유형 1. 계약금 |

 

▣ 해설

 

① 계약금계약은 계약에 부수하여 행해지는 종된 요물계약이다.

 

② 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.(§제565조①)

 

③ 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다. (대법원 93다56954)
중도금을 지급하거나 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당한다.

 

④ 계약금 교부자의 계약금 포기 또는 수령자의 배액상환에 의한 계약해제의 경우, 해제로 인한 손해배상 규정(§제551조)을 적용하지 않는다.(§제565조②)

 

⑤ 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다. (대법원 95다54693)
甲의 귀책사유에 대한 특약은 있지만, 乙의 귀책사유에 대한 특약은 없으므로 乙의 위약금지급의무는 인정되지 않는다.

70. 청약과 승낙에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 불특정 다수인을 상대로 하는 청약의 의사표시는 그 효력이 없다.

 

② 승낙은 청약자에 대하여 하여야 하고, 불특정 다수인에 대한 승낙은 허용되지 않는다.

 

③ 청약 발신 후 그 도달 전에 청약의 상대방이 행위능력을 상실한 경우, 그 법정대리인이 청약 도달사실을 알았더라도 청약자는 상대방에게 그 청약으로써 대항할 수 없다.

 

④ 甲이 그 소유의 토지를 乙에게 매도청약하였는데, 乙이 이에 대금을 낮추어 승낙한 경우에도 매매계약은 성립한다.

 

⑤ 甲이 대금을 확정하지 않고 그의 주택을 乙에게 팔겠다는 의사를 표시하였는데, 乙이 곧 甲에게 1억원에 사겠다는 의사를 표시하였다면 甲ㆍ乙 사이에 그 주택에 대한 매매계약이 성립한다.

정답 : ②

범주: 1221.채권>계약>총칙

| 유형 1. 계약성립 |

 

▣ 해설

 

①② 청약은 특정인이 아니라 불특정 다수인을 대상으로 해도 유효하다. 반면에 승낙은 특정의 청약자에 대해 하여야 한다.

 

③ 의사표시의 상대방이 의사표시를 받은 때에 제한능력자인 경우에는 의사표시자는 그 의사표시로써 대항할 수 없다. 다만, 그 상대방의 법정대리인이 의사표시가 도달한 사실을 안 후에는 그러하지 아니하다.(§제112조)

 

④ 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.(§제534조)

 

⑤ 청약의 의사표시는 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 그 내용이 구체적이어야 하고 확정적이어야 한다. (대법원 97누14132)

71. 다음 중 과실(過失)이 있는 경우에만 인정되는 것은?

 

① 임차인의 차임감액청구권

 

② 전세권설정자의 부속물매수청구권

 

③ 물건의 하자로 인한 매도인의 담보책임

 

④ 이행불능으로 인한 계약해제권과 손해배상청구권

 

⑤ 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어 임차인의 임대인에 대한 건물매수청구권

정답 : ④

범주: 1221.채권>계약>총칙

| 유형 5. 계약해제 |

 

▣ 해설

 

① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.(§제627조①)
따라서, 임차인의 차임감액청구권은 임차인의 과실이 없는 경우에만 인정된다.

 

② 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 경우 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 경우에도 같다.(§제316조②)

 

③ 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매도인의 담보책임 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.(§제580조①)

 

④ 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.(§제546조)
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.(§제390조)
따라서, 채무자의 이행불능으로 인한 채권자의 계약해제권과 손해배상청구권은 채무자의 과실이 있는 경우에만 인정된다.

 

⑤ 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.(§제646조①)

72. 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하는 자는?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 계약해제 전, 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 채권자

 

② 계약해제 전, 해제대상인 계약상의 채권 자체를 압류 또는 전부(轉付)한 채권자

 

③ 해제대상 매매계약에 의하여 채무자명의로 이전등기된 부동산을 가압류 집행한 가압류채권자

 

④ 주택의 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차한 후, 대항요건을 갖추지 않은 임차인

 

⑤ 해제대상 매매계약의 매수인으로부터 목적 부동산을 증여받은 후 소유권이전등기를 마치지 않은 수증자

정답 : ③

범주: 1221.채권>계약>총칙

| 유형 5. 계약해제 |

 

▣ 해설

 

① 계약이 해제되기 이전에 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 경우, 그 권리는 채권에 불과하고 대세적 효력을 갖는 완전한 권리가 권리가 아니므로, 그 채권자는 해제의 소급효가 미치지 아니하는 ‘제3자’에 해당하지 아니한다. (대법원 2000다23433)

 

② 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 아니한다. (대법원 99다51685)

 

③ 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는 것인데, 해제된 매매계약에 의하여 채무자의 책임재산이 된 부동산을 가압류 집행한 가압류채권자도 원칙상 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다. (대법원 2003다33004)

 

④ 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. (대법원 2007다38908)
대항요건을 갖춘 임차인은 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하지만 대항요건을 갖추지 않은 임차인은 해당하지 않는다.

 

⑤ 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이다. (대법원 95다49882)
소유권이전등기를 마치지 않은 수증자는 완전한 권리를 취득한 자가 아니므로 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하지 않는다.

73. 甲은 경매절차에서 저당목적물인 乙 소유의 X토지를 매각받고, 그 소유권이전등기가 경료되었다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 甲은 X토지의 물건의 하자를 이유로 담보책임을 물을 수 없음이 원칙이다.

 

② 채무자 乙이 권리의 하자를 알고 고지하지 않았다면 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다.

 

③ 경매절차가 무효인 경우, 甲은 담보책임을 물을 수 없다.

 

④ 담보책임이 인정되는 경우, 甲은 乙의 자력 유무를 고려함이 없이 곧바로 배당채권자에게 대금의 전부 또는 일부의 상환을 청구할 수 있다.

 

⑤ 만약 乙이 물상보증인인 경우, 담보책임으로 인해 매매계약이 해제되면 그 대금반환채무는 乙이 부담한다.

정답 : ④

범주: 1222.채권>계약>매매

| 유형 2. 매도인의담보책임 |

 

▣ 해설

 

① 매매의 목적물에 대한 매도인의 하자담보책임은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.(§제580조②)

 

② 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.(§제578조③)

 

③ 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. (대법원 92다15574)

 

④ 경매의 경락인은 담보책임이 인정되는 경우 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.(§제578조)

 

⑤ 제578조 제1항의 채무자에는 임의경매에 있어서의 물상보증인도 포함되는 것이므로 경락인이 그에 대하여 적법하게 계약해제권을 행사했을 때에는 물상보증인은 경락인에 대하여 원상회복의 의무를 진다. (대법원 87다카2641)

74. 임대차계약(일시사용을 위한 임대차는 제외)의 당사자가 아래의 권리에 관하여 임차인에게 불리한 약정을 하더라도 그 효력이 인정되는 것은?

 

① 차임증감청구권

 

② 필요비 및 유익비상환청구권

 

③ 임차인의 지상물매수청구권

 

④ 임차인의 부속물매수청구권

 

⑤ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고

정답 : ②

범주: 1224.채권>계약>임대차

| 유형 1. 임차인의 청구권 |

 

▣ 해설

 

①③④⑤ 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.(§제652조)
차임증감청구권(§제628조), 임차인의 지상물매수청구권(§제643조), 임차인의 부속물매수청구권(§제646조), 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고(§제635조)눈 제652조 대상이므로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

 

② 필요비 및 유익비상환청구권(§제626조)은 제652조 강행규정의 대상이 아니므로 임차인에게 불리한 약정을 하더라도 그 효력이 인정된다.

75. 「주택임대차보호법」상의 주택임대차에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되더라도 임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다.

 

② 다른 특별한 규정이 없는 한, 미등기주택에 대해서도 이 법이 적용된다.

 

③ 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였다면 임대차관계는 종료하지 않는다.

 

④ 다가구용 단독주택의 임대차에서는 전입신고를 할 때 지번만 기재하고 동ㆍ호수의 표시가 없어도 대항력을 취득할 수 있다.

 

⑤ 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 이상, 후순위저당권이 실행되더라도 매수인이 된 자에게 대항할 수 있다.

정답 : ⑤

범주: 1231.민특>주택임대차법

| 유형 1. 주택임대차법 |

 

▣ 해설

 

① 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다. (대법원 2001다64615)

 

② 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. (대법원 2004다26133)

 

③ 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.(주택임대차법.§제4조②)

 

④ 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다. (대법원 97다29530)

 

⑤ 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. (대법원 86다카1936)

76. 甲은 乙소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 2009. 6. 1. 보증금 4,500만원에 임차하여 같은 날 인도받은 후, 같은 해 6. 10. 적법절차에 따라 사업자등록을 신청하였다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① X건물에 2009. 4. 6. 청구권보전의 가등기를 한 丙이 같은 해 6. 19. 그 가등기에 기한 본등기를 마쳤다면, 甲은 자신의 임차권으로 丙에게 대항할 수 없다.

 

② 甲이 임차목적물을 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지는 공장으로 사용하였다면, 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니다.

 

③ 甲ㆍ乙간에 임대차기간을 정하지 않은 경우, 계약갱신이 없다면 그 계약은 2011. 5. 31.에 만료된다.

 

④ 甲이 임차부분의 일부를 경과실로 파손한 경우에는 계약갱신을 요구하지 못한다.

 

⑤ 보증금 이외에 매월 50만원의 차임을 지급하기로 하였다면, 甲은 보증금 중 1,500만원에 대해서는 다른 담보물권자에 우선하여 변제받을 수 있다.

정답 : ①

범주: 1232.민특>상가임대차법

| 유형 2. 상가임대차법 |

 

▣ 해설

 

① 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인은 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다. (대법원 2007다25599)

 

② 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. (대법원 2009다40967)

 

③ 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.(상가임대차법.§제9조①)
따라서, 계약갱신이 없다면 그 계약은 2010. 5. 31.에 만료된다.

 

④ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구하지 못한다.(상가임대차법.§제10조①)
따라서, 경과실로 파손한 경우에는 계약갱신을 요구할 수 있다.

 

⑤ 소액보증금 우선변제권은 서울특별시의 경우 환산보증금이 6천500만원 이하인 임차인에 대해 2천200만원까지 인정된다.(상가임대차법.시행령§제6조,제7조)
환산보증금이 (보증금 4,500만원 + 월차임 50만원 × 100 ) = 9,500만원이므로 소액보증금 우선변제권이 없다.

77. 「주택임대차보호법」의 내용에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 최선순위 전세권자로서의 지위와 대항력을 갖춘 주택임차인으로서의 지위를 함께 가진 자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우에는 임차권의 대항력을 주장할 수 없다.

 

② 주택임차인과 전세권자의 지위를 함께 가지는 자가 임차인의 지위에서 경매법원에 배당요구를 하였다면 전세권에 관해서도 함께 배당요구를 한 것으로 보아야 한다.

 

③ 대항력 있는 주택임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 자도, 임차주택에 대한 경매절차에서 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있다.

 

④ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차권자는 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지 소유자가 달라지더라도, 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

⑤ 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼배우자는 항상 상속권자에 우선하여 사망한 임차인의 권리ㆍ의무를 승계한다.

정답 : ④

범주: 1231.민특>주택임대차법

| 유형 1. 주택임대차법 |

 

▣ 해설

 

① 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다. (대법원 2010마900)

 

② 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. (대법원 2009다40790)

 

③ 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다. (대법원 2010다10276)

 

④ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. (대법원 2004다26133)

 

⑤ 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법.§제9조①)
임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법.§제9조②)
임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.(주택임대차법.§제9조③)

78. 「가등기담보 등에 관한 법률」에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다.

 

② 귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실행의 통지절차에 따라 통지한 청산금의 금액에 대해서는 다툴 수 없다.

 

③ 청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가 될 수 없다.

 

④ 실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행통지를 하여야 통지로서의 효력이 발생한다.

 

⑤ 채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생할 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다.

정답 : ③

범주: 1234.민특>가등기담보법

| 유형 4. 가등기담보법 |

 

▣ 해설

 

① 일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용·수익권은 가등기설정자인 소유자에게 있다. (대법원 2000다20465)
가등기담보권이 설정되어 있는 경우에도 담보권의 실행 전까지는 가등기담보권설정자는 소유자로서 목적물에 대한 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다. 아무런 제한 없이 담보목적물을 사용·수익할 수 있고, 제3자에 대한 용익권의 설정도 가능하다. 다만, 조세나 공과금 등은 가등기담보권설정자가 부담한다.

 

② 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.(가등기담보법.§제9조)

 

③ 가등기담보법 제3조, 제4조는 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 담보가등기에 기한 본등기는 무효이다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있다. (대법원 2018다300661)

 

④ 가등기담보법에 의하면, 가등기담보권자가 담보권실행을 위하여 담보 목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 소정의 청산금 평가액 또는 청산금이 없다고 하는 뜻을 채무자 등에게 통지하여야 하고(제3조 제1항), 이 때의 채무자 등에는 채무자와 물상보증인뿐만 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자가 포함되는 것이므로(제2조 제2호), 위 통지는 이들 모두에게 하여야 한다. (대법원 2001다81856)

 

⑤ 채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생할 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있고, 가등기담보권을 설정한 후에 채권자와 채무자의 약정으로 새로 발생한 채권을 기존 가등기담보권의 피담보채권에 추가할 수도 있다. (대법원 2011다28090)

79. 甲과 乙은 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 丙소유 X건물의 소유권등기를 乙명의로 하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 甲이 X건물을 매수한 후, 자신에게 등기이전 없이 곧바로 乙에게 소유권을 이전한 경우, 丙은 여전히 甲에 대해 소유권이전의무를 부담한다.

 

② 乙이 甲의 허락 없이 A에게 X건물을 신탁하여 재건축사업을 진행한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 명의신탁약정의 무효를 이유로 A에게 대항하지 못한다.

 

③ 乙에게 X건물을 매도한 丙이 甲ㆍ乙간의 계약명의신탁약정에 관하여 선의라면, 그 약정은 유효하다.

 

④ 乙에게 X건물을 매도한 丙이 甲ㆍ乙간의 계약명의신탁약정을 알고 있었다면, 丙은 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다.

 

⑤ 甲과 乙이 법률상 부부이고 위법한 목적이 없었다면, 甲은 명의신탁약정의 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

정답 : ③

범주: 1235.민특>부동산실명법

| 유형 5. 부동산실명법 |

 

▣ 해설

 

① 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. 한편 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. (대법원 2009다49193,49209)
매도인 丙과 명의신탁자 甲사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 丙은 甲에 대해 소유권이전의무를 부담한다.

 

② 명의신탁자와 명의수탁자의 명의신탁약정에 기하여 명의수탁자 앞으로 부동산소유권이전등기가 마쳐진 후 명의수탁자가 이를 새로운 이해관계를 가진 제3자에게 처분한 경우에는 그 제3자에 대하여 명의신탁약정의 무효를 이유로 대항하지 못한다. 명의수탁자가 명의신탁 부동산을 재건축조합에게 신탁하고 재건축조합이 이를 바탕으로 재건축사업을 진행한 경우, 재건축조합도 여기서 말하는 새로운 이해관계인인 제3자에 해당한다. (대법원 2008다1132)

 

③ 명의신탁약정은 무효로 한다.(부동산실명법.§제4조①)
명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.(부동산실명법.§제4조②)
乙에게 X건물을 매도한 丙이 甲ㆍ乙간의 계약명의신탁약정에 관하여 선의라면, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 유효이지만, 명의신탁약정은 무효이다.

 

④ 명의신탁 약정과 그에 의한 등기가 무효로 되면 명의신탁 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 구할 수 있다. (대법원 99다21738)
乙에게 X건물을 매도한 丙이 甲ㆍ乙간의 계약명의신탁약정을 알고 있었다면, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효이다.(부동산실명법.§제4조②)
따라서, 매도인 丙은 명의수탁자 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다.

 

⑤ 甲과 乙이 법률상 부부이고 위법한 목적이 없었다면, 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례(부동산실명법.§제8조) 규정에 해당하여, 명의신탁약정은 유효이다.
명의신탁약정이 무효인 경우에는 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없지만, 명의신탁약정이 유효이므로 명의신탁약정의 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다.

80. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 완성된 분양목적물의 하자로 계약목적을 달성할 수 없더라도, 분양계약을 해제할 수 없다.

 

② 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치ㆍ보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

 

③ 임대 후 분양 전환된 집합건물에 대해서는 분양전환 시점을 기준으로 하여 하자담보책임을 물을 수 있다.

 

④ 분양자 아닌 시공자는 특별한 사정이 없는 한, 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.

 

⑤ 집합건물에 하자가 발생한 경우, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 집합건물의 인도시에 발생한다.

정답 : ②

범주: 1233.민특>집합건물법

| 유형 3. 집합건물법 |

 

▣ 해설

 

① 집합건물법 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다. (대법원 2002다2485)

 

② 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.(집합건물법.§제6조)

 

③ 민법 제671조 제1항 단서는 하자의 종류나 하자의 발생 시점을 고려하지 않고 일률적으로 하자담보책임의 제척기간을 ‘인도’ 후 10년으로 정하고 있는데, 위 ‘인도’는 인도의 원인관계를 불문하고 ‘건축 후 최초 인도’를 의미한다고 해석함이 타당하므로, 임대 후 분양전환된 집합건물의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의하여 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다. (대법원 2011다66610)

 

④ 집합건물법 제9조는 집합건물 ‘분양자’의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로, 집합건물의 시공자는 그가 분양계약에도 참여하여 분양대상인 구분건물에 대하여 분양에 따른 소유권이전의무를 부담하는 분양계약의 일방 당사자로 해석된다는 등 특별한 사정이 없는 한, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임을 부담하는 것으로 볼 수 없다. (대법원 2009다25111)

 

⑤ 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효기간은 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행한다. (대법원 2007다83908)